Lakásbérbeadás adózása
A lakásbérbeadás adóköteles tevékenység.
Ezt sokan figyelmen kívül hagyják, vagy azért mert nem szeretnének fizetni, vagy azért mert bonyolultnak tartják. Ez utóbbin tudok neked segíteni!
Magánszemélyként nem kell adószámot kiváltanunk vagy bármi extra ügyintézést elvégezünk, mindössze két dolgot kell tennünk:
- Negyedévente adóelőleget kell fizetni
- Évente egyszer be kell vallanunk, azaz be kell vezetnünk az adóbevallásunkba
Hogyan számoljuk ki, hogy mennyi adót kell fizetnünk? Először is tisztázzunk 1-2 fogalmat:
Bevétel: az az összeg, ami bérleti díj címen befolyik hozzád
Költség: azok a kiadások, amik közvetlenül a lakással kapcsolatosan felmerülnek
Jövedelem = bevétel - költség
Adót fizetnünk a jövedelmünk után kell, méghozzá 15% SZJA-t (személyi jövedelemadót).
A költségeinket kétféleképpen számolhatjuk el.
1. Átalányköltség
Ebben az esetben az adóhatóság azt feltételezi, hogy a bevételed 10%-a költség, így a maradék 90% után kell adót fizetned. Egyszerű tehát:
100% bevétel: 100 000 Ft (bérleti díj)
10% költség: 10 000 Ft
90% jövedelem: 90 000 Ft
A jövedelem után fizetendő 15% SZJA: 13 500 Ft / hó, 40 500 Ft/negyedév
Ezt az összeget kell negyed évente, a negyedévet követő hónap 12-éig befizetni a NAV által vezetett SZJA számlára, közleményként feltüntetve az egyéni adóazonosító jelünket.
január-február-március havi bérleti díjak után április 12-igáprilis-május-június havi bérleti díjak után július 12-ig
július-augusztus-szeptember havi bérleti díjak után október 12-ig
október-november-december havi bérleti díjak után január 12-ig
Nézzük meg mit jelent ez éves szinten:
Bevétel: 1 200 000 Ft
Költség: 120 000 Ft
Jövedelem: 1 080 000 Ft
15% SZJA: 162 000 Ft
Mivel ez a költség csak egy elméleti, vélelmezett költség és lehet, hogy a valóságban nem is költöttünk a lakásra, vagy csak egy minimális összeget, így könnyen lehet, hogy a Bevétel-SZJA összege marad a zsebünkben.
2. Tételes költségelszámolás
A másik lehetőségünk, hogy tételesen elszámoljuk a felmerülő költségeinket, ami adódhat minden féle javításból, felújításból. Nagyon fontos, hogy ez esetben számlákkal alá kell tudnunk támasztani a kiadásokat. Fontos, hogy a rezsi kizárólag akkor számolható el költségként, ha azt te mint bérbeadó fizeted, azaz a berleti díj tartalmazza. Viszont a tételes költségelszámolás választásakor van egy nagyon jó lehetőségünk: az értékcsökkenés elszámolása. A lakások után általános esetben 2% amortizáció számolható el évente. Bővebb és hiteles információt ebben a témában ITT találsz.
Nézzük számokban. Vegyük például, hogy a lakást 20 millió forintért vettük. Továbbra is havi 100 ezer forintért adjuk ki. Folyamatosan gyűjtjük a költség számlákat. Itt csak éves szinten vezetem le:
Bevétel: 1 200 000 Ft
Költségek: 500 000 Ft
Számlával alátámasztva: 100 000 Ft
2% amortizáció: 20M*0,02=400 000 Ft
Jövedelem: 700 000 Ft
15% SZJA: 105 000 Ft
Ezekkel a számokkal 57 ezer forinttal jobban jártunk, azonban lehet akár 0 Ft számlás költségünk is, úgy pedig 42 ezer forinttal járunk jobban, mint az átalányadózás esetében.
Mi számolható el költségként?
- A számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási költségek
- a rezsiköltség (kizárólag akkor, ha a szerződésben foglaltak szerint a bérleti díj tartalmazza a rezsit)
- a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök
- az amortizáció, azaz értékcsökkenés (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2%).
Tételes költségelszámolás esetén negyedévente a teljes bevétel után kell megfizetni az adóelőleget, majd az adóbevalláskor a többlet visszaigényelhető lesz. Ez esetben tehát 3x100eFt, azaz 300e Ft után kell 15%-ot fizetni negyedévente: 45 000 Ft / negyedév. A tényleges költségek elszámolása után a fennmaradó befizetést a NAV visszafizeti a bankszámlánkra.
Megéri tehát kicsit többet számolgatni, számlákat gyűjteni a költségeinkről? Egyértelműen igen!
A NAV hivatalos leírását ebben a témában itt olvashatod: katt ide!
Következő lépés: Készítsd elő az adóbevallásod!
Ha kérdésed van írj bátran!
Üdv,
Anita
Megjegyzések
Megjegyzés küldése